Y’en a marre des nouvelles normes pour les logements neufs
Posté par ippolito le 17 mai 2014
Les nouvelles normes font valser les prix des logements neufs
François Hollande a promis qu’il allait alléger les innombrables réglementations, purement françaises, qui renchérissent nos coûts de construction. Il est grand temps !
Rassurons tout de suite les anxieux, cette hypothèse est hautement improbable. Mais si un tremblement de terre dévastait la région parisienne, l’immeuble du 37, avenue Gabriel-Péri à Vincennes serait l’un des seuls à rester debout. «La réglementation interdit la moindre vibration dans les nouvelles constructions, décrypte Jean-Marie Paris, l’ancien patron de l’office HLM de la ville, qui a fait construire ce bâtiment. Or, à cet endroit, le passage du RER tout proche risquait d’en provoquer de très légères…» Pour rester dans les clous de la loi, notre homme n’a eu d’autre solution que de faire bâtir son ouvrage aux normes antisismiques, comme à Tokyo ou à San Francisco.
Coût de cette petite plaisanterie montée sur ressorts : 108 000 euros. «C’est absurde, les vibrations auraient été imperceptibles pour les habitants», conclut Jean-Marie Paris. Et de fait, personne ne s’en est jamais plaint dans les gentilhommières alentour, qui se négocient à 8 000 euros le mètre carré…
Pour faire bouillir les pros de la truelle, les faiseurs de normes sont décidément de vrais champions ! Entre les obligations thermiques, acoustiques, esthétiques, archéologiques, électriques, de sécurité, d’incendie, d’assainissement, d’accessibilité, de parking, de fibre optique, de protection de chantier, de respect des zones naturelles, d’utilisation du bois et, donc, de vibrations, ils ont édicté tant de règles que les architectes eux-mêmes y perdent leur latin. «Les seuls cahiers de certification technique des matériaux, que nous sommes obligés de suivre à la lettre, comportent des dizaines de milliers de pages», grince Joseph Tenel, l’un de ces hommes de l’art, en tapant sur sa table à dessin. Pour ne pas s’égarer dans les réglementations anti-incendie, il avoue s’être rédigé un mémento.
Ne les jetons pas toutes avec l’eau du ciment : prises une à une, ces innombrables règles ont presque toutes une justification. Le problème, c’est que leur accumulation finit par coûter une fortune aux constructeurs. Et, par transitivité, aux acheteurs, bien obligés de régler la note. A combien s’élève-t-elle au juste ?
Pour en avoir le cœur net, les principales fédérations du secteur viennent de réaliser en commun une vaste étude. Conclusion : à elle seule, l’application des nouvelles normes thermiques renchérit les coûts de construction de 8 à 12%, les contraintes d’accessibilité aux handicapés de 4 à 6%, les règles de dépollution des sols de 3 à 15,5%, et la simple obligation de poser un conduit de fumée dans les maisons chauffées à l’électricité – décidée pour on ne sait quelle raison par nos fonctionnaires en folie – de 1,5%.
«Avant 2000, on bâtissait à moins de 1 000 euros le mètre carré, soupire Jean Ferrando, de l’Union nationale de la propriété immobilière (Unpi). On en est aujourd’hui à 1 480 en moyenne.»
Les quelques mesures de simplification récemment annoncées par le gouvernement vont, certes, dans le bon sens. Mais il en faudrait tellement plus…
> Isolation thermique : aucun autre pays n’en demande tant
Voilà au moins un sport où la France est championne du monde. Depuis le 1er janvier 2012, toutes les habitations qui sortent de terre dans l’Hexagone doivent consommer au maximum 50 kilowattheures d’énergie par an et par mètre carré, autrement dit cinq fois moins que la moyenne des logements anciens. Aucun pays n’impose pareille contrainte à ses constructeurs : l’Allemagne est à 110 kWh, les Pays-Bas à 130, et la plupart des autres Etats n’affichent pas la moindre norme chiffrée. Encore ne s’agit-il que d’un palier : la loi a déjà prévu qu’au 1er janvier 2020, la consommation des maisons et des appartements de France ne devra pas dépasser… 0 kWh. Cela signifie qu’il leur faudra produire autant d’énergie qu’ils en consommeront.
Comme d’habitude en matière de normes, tout cela part d’un bon sentiment. A lui seul, le chauffage de nos logements et de nos bureaux engloutit chaque année 68 millions de tonnes équivalent pétrole et il est responsable d’un quart de nos rejets de CO2. Baptisée RT 2012, l’actuelle réglementation devrait améliorer ce bilan.
Seulement, pour les constructeurs, quelle galère ! Pour tenir le cap des 50 kWh, il leur a fallu revoir toute la conception de leurs bâtiments et y adjoindre un tas d’équipements hors de prix, chaudières à condensation, ventilations double flux et autres centrales de gestion thermique. Selon une étude du cabinet Caron Marketing, le surcoût peut atteindre 21% pour une maison de moins de 106 mètres carrés. Soit 25 000 euros de plus à débourser pour un bien de 120 000 euros. De quoi décourager pas mal d’acheteurs…
Passe encore, si les habitants de ces logements tiraient un réel profit de leurs aménagements thermiques. Mais c’est loin d’être toujours le cas. D’abord parce qu’il leur faut souvent se ruiner en frais de maintenance. Et puis parce que, pour consommer vraiment 50 kWh, ils doivent consentir pas mal de concessions : ne jamais ouvrir les fenêtres, subir éternellement le susurrement de la ventilation et bien souvent se passer de balcon, car les architectes hésitent désormais à installer ces passoires thermiques.
> Contraintes d’accessibilité : elles défigurent les logements
Pas d’histoire ! Désormais, tous les nouveaux appartements, sans exception, doivent être conçus pour pouvoir accueillir les sourds, les malvoyants et les personnes à mobilité réduite. Visiophones à la place des Interphones, plans inclinés dans les entrées d’immeuble, ascenseurs et couloirs des parties communes élargis, dénivelé avec les terrasses limité à 2 centimètres… Là encore les aménagements coûtent cher et cela se retrouve dans le prix du mètre carré.
Mais le plus ennuyeux pour les acheteurs, c’est que les nouveaux logements ne sont plus adaptés… aux personnes valides. L’entrée, les toilettes et l’une des chambres à coucher y sont surdimensionnées pour pouvoir accueillir les fauteuils, si bien que la taille des pièces à vivre se trouve réduite d’autant. Les baignoires sont remplacées par des douches à l’italienne, les cuisines fermées par des cuisines américaines, et l’on n’installe plus jamais de fenêtre au-dessus des éviers et des plans de travail, car les personnes à mobilité réduite ne pourraient pas les ouvrir.
«Les concepteurs de la loi imaginaient que l’on allait agrandir un peu les appartements pour que ces aménagements n’altèrent pas le confort», rappelle Michel Souviron, un architecte toulousain très au fait de ces questions. Mais avec la crise et l’envolée du mètre carré, c’est le contraire qui s’est produit.»
> Obligations archéologiques : elles coûtent souvent des fortunes
Avant nous, il y avait les Gaulois. Pour éviter que les bâtisseurs ne détruisent leurs précieuses traces avec leurs pelleteuses, la loi impose le passage préalable des services archéologiques sur tous les chantiers, dès lors qu’on y creuse la terre. Y compris, depuis peu, sur ceux des simples maisons individuelles. Indispensable initiative pour préserver notre patrimoine culturel ?
Peut-être. Mais nos fonctionnaires fouineurs ont un peu trop tendance à prendre leur temps. Pour établir un simple diagnostic préalable, il n’est pas rare qu’ils mettent plusieurs mois. Et si ce dernier conclut à la nécessité d’entreprendre des fouilles approfondies, leur intervention peut se prolonger pendant des années.
Inutile de dire que ce retard à l’allumage renchérit considérablement le coût des programmes immobiliers. D’abord parce que le constructeur doit financer lui-même un quart du coût des fouilles. Et puis parce que chaque mois perdu gonfle ses frais financiers. Voilà pourquoi beaucoup de promoteurs refusent désormais de lancer des chantiers dans les zones qui présentent un important intérêt archéologique. C’est autant de logements en moins mis chaque année sur le marché…
> Normes électriques : elles sont loin d’être toujours utiles
Diamètre des fils, qualité des isolants… Quand il s’agit de garantir la sécurité des circuits, personne ne se plaint des normes électriques. Mais depuis quelques années, l’Etat impose tout un tas d’obligations à l’utilité nettement plus discutable.
Le décret du 25 juillet 2011, qui exige l’installation de bornes de recharge à gros ampérage dans les parkings, pour les éventuels futurs véhicules électriques, peut à la rigueur se justifier. Mais pourquoi donc contraindre les bâtisseurs à poser des prises informatiques RJ45 dans les cuisines ? A garantir des niveaux d’éclairement dignes d’un studio télé dans les parties communes ? A installer des compteurs différenciant la consommation des prises de celle de l’éclairage dans tous les logements ? Ou encore à gaspiller six précieux mètres carrés dans les parties communes du rez-de-chaussée pour un local de branchement des gaines de fibre optique ? Tous les architectes sont d’accord, une simple armoire technique suffirait largement. Seulement, pour en convaincre le ministère…
Philippe Eliakim
http://www.capital.fr/immobilier/dossiers/les-nouvelles-normes-font-valser-les-prix-des-logements-neufs
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